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導讀：本文摘自戴亦一教授在8月22日第十屆灣區企業家發展論壇上的發言。本次論壇由加速商學院、中房金融地產國際商學院、中山大學房地產EMBA同學會、廈門大學EMBA華南教育中心聯合主辦。
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戴亦一：廈門大學管理學院經濟學與金融學教授
2015 年度“中國十佳最受歡迎商學院教授”之一
從1998年到2018年，北上廣深等城市，20年里房價漲了20-30倍。這是什么概念？全球第一股神巴菲特連續20年的年化投資回報率不超過15%。投資股票很復雜，但是投資房地產卻非常簡單。
過去30年，我一直在全國各地的論壇、班級上課。我過去的觀點很簡單，就是論證為什么要買房？我跟北師大的董藩老師一樣，我們一直勸大家買房。
很多學生說，聽我的課最大的收獲不是學到了知識，而是下課去買了房。我創過一個記錄，有一個EMBA班下課以后，所有同學跑到廈大旁邊一個樓盤去買房，差點把人家買斷貨，當然他們現在的投資回報都比較可觀。
這是一個偉大的時代，中國經濟在過去30多年的時間里，以全球第一的速度持續增長，這是波瀾壯闊的場景。
現在，我最大的觀點發生了變化，因為市場發生了變化，國家的態度發生了變化。
但我們這些買房的老百姓仍然在過去20年來房價永遠漲的思維定勢之下，繼續做房地產投資決策。
彼得·德魯克曾說：“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是你仍然用過去的邏輯在做事”。如果樓市發生了本質的變化，如果中國經濟發生了本質的變化，你還在用過去的思維做事，尤其是做投資，你將處于非常危險的境地。
一
房地產長效機制
我們先來看這個問題——新地產理論與中國樓市的新格局。實際上它就是這屆領導人從2012年底上臺以后提出來的。
領導班子上來以后針對房地產的亂象、房地產的泡沫和對實體經濟的負面影響，特別是針對房地產領域里面頭痛醫頭、腳痛醫腳的調控、干預、打壓、刺激非常不滿，提出來要搞一個長效機制，要一勞永逸地解決房地產的基本問題。
房地產以往都是一管就死，一放就亂，一打壓整個房地產都不行，房地產一不行，土地財政立馬崩潰，基建規模立馬下降。
新地產理論的核心宗旨是什么？房住不炒！房子是用來住的，不是用來炒的。可是在過去，在座的各位，你們都有多套住房，你最多就住一套，或者說最多住兩套，其余多出來都是投資的。
所以要把房地產的投資屬性跟金融屬性剝離開來，回歸住房的屬性。其實歐美國家就是這樣做的，美國炒房的人很少，我在美國做訪問學者的時候，認識的那些美國教授，他們很少有第二套房，甚至很多人都是租房住，他們覺得房子就是用來住的。
二
國家從來沒有
像今天這樣重視股票市場
我最近也提出了一個新股市理論，像前證監會主席肖鋼講的：國家從來沒有像今天這樣重視股票市場。
上個月我上課的時候，跟同學們講了，那兩天股市很活躍，我說很可能會來一次牛市。這個牛市當然是人造的，跟14年、15年是一樣的，所以見好就收。
我們國家現在經濟的最大的問題是什么？是科技創新。美國對中國進行貿易制裁，進行科技制裁，接下來很有可能會進行金融資產制裁。
在中美嚴重對抗的時候，國內高科技的創新就成為了我們的頭等大事。要突破美國對中國的科技制裁，就要在航空發動機、數控機床、高能量芯片等科技領域里突破我們過去的局限和瓶頸。
中國是工業產業鏈最完整的國家，我們能生產所有品類的商品，因為我們是世界工廠。但是中國還不是一個工業強國，我們只是工業大國。
因為長期在全國各地講學的原因，我喜歡看企業，中國能生產芯片，中國能生產數控機床，中國能生產航空發動機，中國也能生產汽車發動機。
但是你必須清醒地意識到我們的芯片落后美國20年以上，我們的航空發動機落后美國40年以上，我們的數控機床落后日本50年以上，這些數據我都求證過的。
整個中國工業大而不強，一旦面臨尖端技術，比如說我們華為、中興通訊，大家都知道，人家只是不賣芯片給你，你立馬可能就要完蛋。
所以你并不是那么強，你的強是建立在別人強的基礎上，別人不讓你站在他肩膀上的時候，你立馬就下來了，這不叫強。
10年前，我的研究領域開始轉到科技和創新，比如文化如何影響創新，金融如何影響創新，我連續兩次親自帶隊帶企業家到以色列去游學。要創新就要燒錢，科技創新的錢不可能銀行來給，銀行求的是安全，銀行放出去的錢要收回來，因為這是儲戶的錢。
只有誰能夠支持創新？美國也好，歐洲也好，全世界支持創新的一定是股票市場。
只有這些風險投資、股權投資和二級市場的投資者，他們的錢才會去投給高科技公司，他們的錢投沒了就沒了。
基金公司會投一個組合，我投100家死掉70家，我都沒有問題，最后我還有回報。因為創新成功的企業，能帶來幾十倍、幾百倍的回報。
所以國家從來沒有像今天這樣重視股票市場。
三
既要、又要、還要
長效機制的終極目標是什么？是“既要、又要、還要。”既要房價不暴漲，（10年10倍、20年20倍這種漲法不能再搞了，價格波動，一點點漲可以）就是要控價。
又要房價不大跌，房地產是中國經濟的壓艙石，高科技實體經濟是中國的未來，中美貿易戰最后能不能打贏，或者說我們會不會被美國壓垮，關鍵就是看我們的實體經濟和高科技創新。
所以房地產一刻也不能停，房地產這個壓艙石一定要穩住。
我們去年賣了將近16萬億的商品房，地方政府賣地賣了7萬億，沒有7萬億的土地財政，很多鄉政府縣政府都發不出工資。鋼鐵、水泥、石材，整個供應鏈，甚至包括賣家電的，大家都會沒有飯吃，所以房地產的規模要維持。
房地產不穩定，經濟就會出大問題。還有我們整個金融業的新增貸款，基本上要么流入了房地產，要么就是以房地產做擔保，這里不能有大的閃失，不能大漲，也不能大跌，還要把交易量做出來。
就今明年來看，新冠疫情對全球經濟的影響，政府要托底經濟，所以政府會在控價放量的情況下，房地產的政策空間越來越多的城市會從壓房價轉變為托房價，政策會越來越友好。
四
穩房價、穩地價、穩預期
整個新房地產理論體系有三個核心觀點：穩房價、穩地價、穩預期。
房價既不許大漲，也不許大跌。因為房價一跌，危機就爆發了。現在把穩房價、穩地價、穩預期的責任落實到各個地方政府的一把手頭上。
因為中國千差萬別，有的地方很蕭條，比如東北的鶴崗，甘肅的玉門。而深圳的房價、東莞的房價在漲，所以不可能搞一刀切。
這次的最大的進步就是只進行目標管理，到底是要刺激還是要打壓，地方自己做主。
房地產市場很復雜，做房地產的很頭大，有的地方還在刺激樓市，買房入戶，降低首付，甚至退契稅，把戶口政策放寬現在是主要的一個做法。有的地方在打壓，深圳現在連離婚買房這條路都給堵死了，房地產的信貸控制非常嚴。
五
決心何來？
為什么中央要下這么大的決心來嚴控房價？寧愿用計劃經濟的方法去托住房價？因為大家慢慢意識到，房地產對實體經濟來說是一劑毒藥。房價越炒越高，房價越漲，炒房的人越多，炒房的越多，房價越漲，這就進入一個惡性循環。
房價炒到天上，實體經濟生存的空間就越來越小，因為房價越高的城市制造業的成本就越高。房價高的地方工資也高，員工才能養得起。
另一方面，房價高了以后，年輕人都成了房奴，他們沒有能力消費，或者說消費能力打了折，每個月還完按揭就沒有多少錢可以用來吃喝玩樂。
所以這兩年來汽車銷售下跌，智能手機銷售下跌，服裝銷售下跌。現在最害怕的是整個制造業，像日本當年一樣產業空心化，這樣未來風險很大。
另外，老百姓抱怨也會很強。
但是房價要不要把它降下來？房價要降下來太容易了，房價要降下來分分鐘的事情，政府有太多的手段。
比如，前段時間一直流傳的房產稅，第一套房平均60平米居住面積給你免稅。第二套房就給你每年增3%，第三套房每年給你增4%，第四套房每年增5%，房價立馬暴跌一半。
因為北上廣深的房地產持有的租金回報率都不到2%，深圳1%都不到。你持有這套房，每年收租1%、2%，你要交稅4%的話，你還持有它干嘛？當然這樣的政策不可能出臺。
如果允許農民的土地直接入市，農村的宅基地、農民的地、村里的地也可以直接跟開發商合作蓋房，不要經過政府，房價立馬也要降一半，這就是小產權合法化。
如果停止所有的按揭，或首付比例提高到80%，按揭年限縮短到10年，立馬很多人都買不起房。辦法很多，分分鐘都能夠把房價整下來，但是政府不會做這么不負責任的事情。
因為房地產崩盤，就意味著銀行立馬崩潰，意味著經濟危機立馬發生。
97年東南亞金融危機，香港房地產崩盤，立馬爆發經濟危機；91年日本經濟崩潰是房地產泡沫；08年美國金融危機爆發也是房地產泡沫。現在是豆腐掉到柴灰里--吹不得、捧不得、動不得。
最佳的辦法就是維持泡沫，既不讓它繼續吹，也不能讓它現在就捅破。
主動捅破最大的教訓就是日本，日本是主動去刺破，所以我們最佳的辦法就是維持。
六
賣房買地產股的邏輯
很多學員希望老師能指條明路，如果我賣了房子，拿錢去干嘛？炒股票是“姚明進去，潘長江出來”，80%的人不適合炒股。
這個過渡階段最好的選擇是什么？我這里有一個最好的選擇，我認為持有房產股票比持有房產本身要好。
有人會說戴老師你不是自相矛盾嗎？你不建議大家炒股票，為什么現在又提股票？我不是叫你炒股票，我現在叫你做股東。炒股票我們炒不過別人，我做股東老老實實分紅，股票漲不漲我無所謂，我每年就拿分紅。
去年我的很多學生聽我的課，包括今年3月1號聽我課的時候，我建議他們去買某個地產股，那個時候才7塊多錢，去年分紅，因為它是一家千億級的房地產公司，股票市盈率才10倍不到，因為它在香港上市，所以股價很低。
香港人是吃股息的，它去年分紅派息10%。也就是說你持有它的股票，每年分紅10%，當然最近股價到了13塊了。
當然不在A股，因為A股的估值太高，你去香港買就行了。我們新地產理論，這個時候是不利于持有房子，它最有利于開發商，有利于快周轉的大規模的開發商。
二手房上漲空間有玻璃天花板，但開發商的股票盈利空間更大。二手房越往后變現越難，當拐點出現的時候，你根本就賣不出去。但是你要賣股票的話，幾分鐘就賣完了，賣房子可能一年都賣不出去。
未來什么樣的公司才是能夠生存下來？未來房地產一定進入沃爾瑪時代。沃爾瑪靠什么賺錢？無非就是規模化、快周轉、高杠桿和平臺化，就是這幾個特征。你如果做不到，你要早點轉行，你把現有的土地就跟融創合作，委托他們來開發就可以。
地產股的信息管理投資策略窗口出現，但投資股票畢竟需要更專業的知識，我不建議大家沒有任何準備去做，如果你對股票不熟，對公司不熟，你寧愿做一點債券。
或者說你去配一點日本的二手房拿去出租，每年賺百分之五六的收益率，因為日元的匯率很安全，日本的房價現在也比較低，它的收益率還是蠻可觀的。
當然你如果有其他好的選擇也可以，謝謝大家！
編者按：本文轉載自微信公眾號：加速商學院（ID：jssxy1），演講：戴亦一
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發表于 2020-8-28 10:00:42
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