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在美國，房地產是一個堅挺的行業，只有上漲和上漲途中的回調，長盛不衰，并不比今天的中國房地產遜色，但是在2007年突然崩盤。今天主要給大家回顧一下2007年美國房地產崩盤導致金融危機的詳細過程，然后給大家反推一下，中國地產達到什么樣的條件會崩盤。描述金融危機的文章通常非常的艱澀難懂，今天給大家用簡單易懂的語言科普一下。 1、什么是抵押貸款證券化MBS 首先，時間撥到1970年，那個時候的美國銀行和美國房地產是非常傳統的行業，購房者付出20%的首付，然后以房產為抵押向銀行借款，銀行發了房貸之后依靠貸款利息吃一個存貸利差，很簡單的一個基本金融模式。 住房貸款屬于極優質無風險貸款，不過利差也非常低，但是銀行的資金是有限的，賺不了什么大錢，屬于正統業務賺點安穩錢。所以這個時候有位銀行家發明了MBS，一個劃時代的發明。 什么是MBS，簡單的說，銀行發放了很多住房貸款，成千上萬個住房貸款組成了一個龐大的資產池，每個月可以獲得穩定的月供現金流，而且可靠度非常高。那么好，我把這個資產池打包在一起組成一個產品賣出去，把現金流的收益分配給認購者，然后銀行收取認購費和每年的管理費，更關鍵的是，這種產品是可以證券化的，極大的降低了認購門檻和銷售難度。 這種MBS產品模式，銀行把手里的貸款合同給變現了，獲得了龐大的現金流，這些現金可以再次發放貸款。而購買MBS的人可以獲得一個信用等級非常高，而收益可觀的產品，大家互利雙贏。這種MBS是由20%首付，有正當職業和穩定收入的優質購房人貸款組成，這種MBS產品給予的評級是多少呢，是AAA級別，很多人可能對這種評價沒什么概念，我來告訴大家，美國國債的評級，就是AAA級別，這是所有產品里的最高評分，也就是市場認為，除非世界末日，美國完蛋，否則這種產品的安全性都不會出現什么問題，而他又能得到比國債更高的收益率，你說是不是好產品？所以這種產品一出爐，就遭到了美國各州養老基金的搶購，然后在全美發售，銷售的情況可以用一個成語來形容，那就是搶購一空。 銀行里幾十年不能變現的貸款合同，以他們的債權和現金流做抵押來獲得現金，然后再次發放房貸，銀行讓出了大部分存貸利差，只留個零頭，但是MBS產品可以每年收取管理費，最關鍵的現金利用率大幅度提高了，原來只能做一份事的錢，現在可以做三份四份甚至更多，只要你能源源不斷的把房貸發出去，理論上你可以重復無數次收費，銀行賺的盆滿缽滿，發了大財。 但是美國就那么大，房屋是有限的，優質貸款人也是有限的，MBS產品依舊好賣，但是由于房貸發不出去，所有已經很難獲得新房貸來組成新的產品，你沒產品賣了。這讓賺了大錢的銀行很不滿。為了能發放更多的房貸來，銀行開始逐漸降低購房者的門檻，到了2005年左右，房貸的發放門檻首付僅僅只有5%，甚至是零首付，工作收入也基本不予核實，你來申請我就發，這樣的貸款，稱之為次級貸款，因為他們可靠性差，但是合同約定的利率更高。 如果說20%首付，有正當穩定收入的人不可能放棄房子斷供，單體信用評級可以達到AA級的話，他們是正統的房貸。那么這種零首付無法證實穩定收入的人的單體信用評級，最多也就只能達到B級或者BB級，美國人稱之為次貸，次貸的意思就是這種貸款的可靠性之差就是一坨垃圾，他的違約概率可能高達5%。 銀行不知道這種貸款風險大嗎，風險收益比根本劃不來，收益不足以覆蓋風險，不值得發放這種貸款，他知道。但是他無所謂，只要他打包成MBS賣出去了，債權和風險就轉移給認購者了，如果沒事那最好，有事也無損于銀行，那為什么不發貸款呢。 算盤打的很精明，但是市場也不傻，你知道那都是垃圾貸款，我也知道啊，我為什么要買你銀行發出來的這種垃圾，風險太大我不愿意，于是出爐了一個CDO產品。 2、什么是擔保債務憑證CDO CDO的核心運行思想是，只要投資足夠的分散，那么總體收益是可控的，比如我購買一個單獨的債券，如果他的違約概率預估是5%左右，那么他就是垃圾，為了多那么一點收益就冒5%的本金全丟的風險，我寧可去買國債。但是如果是成千上萬個這種債務組成，那么他們在同一時間違約的概率就是0，每時每刻都有人在違約，但是違約只是極少量的，這部分損失只對沖掉收益的一部分，那么這么一個資產包，他的穩定性和可靠性就大幅增強了，一堆垃圾B級級垃圾債務加少量A級和AA級優質債務組成的資產包，可以把整體產品評級提升到BB級甚至BBB級評級。 這個時候市場依舊在擔憂，一撥人說你這個也就是BB級，看起來依舊不靠譜啊，我是養老基金啊，我不敢負擔任何風險，我也不想要很高的收益，我求穩定。但是另一撥人說，嗯這個看起來風險雖還是不小，但是還湊合了，你如果給我一個較高的收益來覆蓋掉這個風險，我覺得這個產品還能買。CDO產品的另一個核心概念出爐了，把產品分層結構化，他把整個產品拆分成優先、夾層和劣后。 先簡單介紹一下，優先是風險厭惡者，也不需要高收益，他們希望購買的是AAA和AA級產品，而夾層風險偏好中等，收益需求也中等，他們認購的通常是A和BBB以及BB級產品，而劣后風險偏好很高，收益需求也很高，他們認購的通常的B級產品。整個產品如果產生虧損，先虧劣后份額，再虧夾層份額，最后才開始虧優先的份額，當然，獲得的收益也是天壤之別，如果有收益，也是先分配給劣后份額，通常來說，CDO的產品，劣后的年化收益率一般為優先的2~3倍。 那么把整個CDO的份額拆分成優先夾層劣后之后，分別賣給市場上不同風險類型的資金，這樣就好賣多了。那么這個MBS就又可以繼續運行了，銀行繼續發財，但是隨著銀行越來越激進，發出去的垃圾房貸越來越多，最后發現單體信用評級達到AA級和A級的購房者已經很少了，而B級和BB級垃圾購房者的份額越來越多，整個CDO的信用等級在不斷的下降，對應風險收益比，優先的份額在不斷的降低，劣后和夾層的份額在不斷的增加，否則市場不認可你這個風險收益比值，你的CDO產品就賣不出去。 但是市場上資金的主要來源還是大資金，他們偏好的是穩定收益，優先份額很快被搶購一空，劣后份額的市場也是有限的，你發的實在太多，最后賣不出去，沒有劣后做支撐，光有優先也沒用，整個產品無法發售。 于是CDO的第三個概念出爐了，債務擔保，為了讓劣后放心購買，投行找來了擔保公司，給整個CDO產品做擔保，每年支付一定的保費，然后如果出現違約，由擔保公司進行賠償，等同購買了一份保險，也就是給劣后再找了一個劣后，把劣后的風險降低到了夾層的地步，然后收益分一部分給保險公司。 投行為了說服保險公司，列出了風險分散的數學模型來證明這類資產配置風險極低，何況房價一直在漲，即便有人還不起房貸違約了，我們還可以收回房子進行拍賣，損失是很小的，全美房子大規模斷供這是不可能的小概率事件，為了表達信心，我們每個產品，自己投行都會認購一部分劣后以表示我們對自己產品可靠度的絕對信任，標準普爾和穆迪等評級機構也說，經過他們的評估，這些MBS整體風險極小，只給個A或者AA是怕他們嘚瑟，不然直接給AAA了。 整體風險的確非常小，加上保費的誘惑，保險公司同意了，有了大型保險公司的擔保，除非保險公司破產，否則你一分錢損失不會有，加上產品自己本身就很靠譜，那么這個CDO產品還有什么可擔心的嗎？沒有了，評級直接上升為AAA，和國債平齊，然后很快就再度銷售一空。 從1970年開始，經過三四十年的膨脹，到了2006年，全美房貸CDO產品，里面90%的房貸都是由BB和B級垃圾次級貸款組成，A和AA級優質購房者只占據10%不到，但是整體產品的評級，依然是AA級和AAA級，金融市場認為不存在任何風險。 所有的人都不認為美國房貸會崩盤，上到美聯儲主席，下到一個社會底層人員，都非常樂觀的認為美國房地產市場只存在上漲和上漲途中的回調。在2005年做空美國房地產市場的第一人對沖基金經理M，因為2年持續不斷的虧損差點被投資人撤資逼得清掉手中的空頭頭寸CDS，他在美國房地產崩盤前夕，整個基金已經處于崩潰的邊緣，如果美國房地產再晚3個月崩盤，那么持有大量空頭頭寸的他，就會悲劇的被強平在崩盤的前夕。 在2004年之前，美國的利率非常的低，基準利率只有1%，但是從2004年開始，美聯儲連續進行了17次加息。 這17次加息的結果，是美國基準利率從1%直接在2年時間里上浮到了5.25%，對應的房貸利率從2~3%上升到了7-8%左右，也就是說，美國人的房貸利率上升了200~300%，更可怕的是，美國的房貸合同是和今天中國一樣的模板，也就是浮動利率制度，每年的固定時刻，按照美聯儲的基準利率，銀行可以進行對應的房貸利率調整，選擇固定利率的銀行很少，這樣做可以大幅度降低銀行的利率波動風險。這種利率波動對于優質購房者來說不算什么，就算利息翻倍，你還能放棄首付賣掉房子不成？但是對于那些低首付或者零首付的人來說就不一樣了，不管是等額本息還是等額本金法，他們前幾年還的基本都是利息，而他們定的月供也是按照自己的收入極限來確定的，如果利率翻倍，代表他們的月供也會翻倍，很多人不是看空房地產，他們想還房貸，但是由于收入有限，是真還不起月供了，如果房產價格再不漲甚至下跌，那就只能無奈放棄房子，你銀行收回去拍賣吧。 所以，當地產價格始終在上漲的時候，這一套系統是皆大歡喜，銀行發財了，投行發財了，保險公司也發財了，購房者由于房價的上漲也發財了，所有人都發財了沒有虧錢的。但是當市場下行的時候，如此高的杠桿率，就開始引爆了可怕的后果。 2007年二季度，銀行開始執行新的利率來征收房貸，房貸的違約率激增到12%，房貸市場崩塌，目前因拖欠貸款超過90天而被銀行沒收的房屋數達到一個恐怖的數值。銀行收回房屋后被迫進行拍賣導致房地產價格崩盤從而引發更嚴重的連鎖反應。整個CDO系統崩盤，極小概率的事件發生了，那就是全美地產同一時間崩盤，貸款人同一時間違約斷供，CDO的基石崩潰，根據當初的保險約定，各保險公司、投行和銀行開始履行自己的違約責任。 整個美國房貸市場，合計是5000億美金的規模，即便12%違約率，哪怕收回的房子拍賣價值為0，極限損失不過600億美元，這點損失對美國經濟來說不過是撓癢癢，為什么會連鎖引發美國金融危機大規模銀行破產呢。 因為MBS可以創造出CDO，那么CDO可以創造出新的CDO，簡單的說，我購買了一份CDO，我擁有了這個債權和收益，有了穩定的現金流，那和房貸有什么區別呢，那么我把買的一堆CDO份額打包在一起，是不是也是一份債權池？那么找一個保險公司擔保，把他當成一個新的CDO去賣行不行呢，如果賣出去了，我大幅度降低了我的風險，也能獲得多份收益，總體收益率是超過我單獨持有原始CDO的。 當然可行，而且實際上也是這么做的，CDO可以創造出CDO^2,然后CDO^2可以創造出CDO^3，根據金融危機后聯邦調查局的調查結果，5000億規模的房貸，總共創造出了20萬億美金的衍生品債券市場。 由于這20萬億債券的基石是5000億的房貸市場，那么當房貸崩潰后，這20萬億也跟著崩潰了，所有人都賺大錢的假象積累的后遺癥，這一天統一爆發了，導致的損失高達7000億美金，這根本不是華爾街可以承受的，所以美國保險公司、投行、大型銀行接二連三的破產，如果政府不加以挽救，整個美國的金融體系會直接歸零，沒有金融體系的運轉，美國工業會陷入停頓，融資難度會激增5~10倍，從而會導致美國實體經濟的崩潰，然后進入世界末日，美國政府和美國平民陪著華爾街一起完蛋，這就是2008年金融危機。 于是美國政府救市了，用納稅人的錢給華爾街兜底，注入了7000億美金來收購銀行資產來避免銀行破產。7000億美金是什么概念大家知道嗎，2008年金融危機前夕，美聯儲的資產負債表僅為一萬億美元左右，美聯儲上哪掏7000億美元來收購銀行資產，于是被迫進行了大規模的量化寬松，大筆一揮美聯儲負債從1萬億變成1.7萬億，多出的7000億美元收購銀行、保險公司、投行來形成自己的資產，資產負債表做平了，等同于憑空多發了7000億美金，這么大規模的印錢肯定是有巨大后遺癥的，為了避免后遺癥影響美國經濟，讓美國經濟平穩落地，美國患上了吸毒一樣的印錢依賴癥，量化寬松時代開啟，到了2017，美聯儲資產負債表已經高達4.5萬億，是08年之前的4.5倍。 3、金融衍生品是否是萬惡之源 很多人把金融危機歸罪與美國的金融衍生品，認為如果不是那20萬億的衍生品債務，區區5000億美金房貸崩盤，不足以動搖美國根基，假設沒有衍生品，這種程度的波動政府完全可以不加理會。 說的沒錯，如果不存在任何金融衍生品，那么任意程度的波動其實政府都可以不加理會，因為衍生品代表杠桿，衍生品越多則代表杠桿越重。但是這并不代表衍生品就是萬惡之源，相反，種類繁多的金融衍生品是美國金融強大的根源，相比中國金融，美國金融異常強大，雙方的力量對比大概就等于成人對嬰兒。美國發達的金融體系讓美國經濟資金的流轉異常順暢，一美元在美國金融圈手里能產生的貨幣放大效應，大概是中國金融圈的3倍。 這么強大的能力讓他們能充分利用每一分錢的價值，讓美國企業的融資難度大幅度降低，在美國創業，中小企業不僅融資難度遠低于中國，融資利率也遠低于中國，這都是美國發達的金融體系所導致的，給中小企業降低融資難度和融資利率對全國經濟有什么好的作用，不用說相信大家都心知肚明。 所以，金融衍生品越豐富，則金融市場越發達，美國金融危機導致的原因之一，是金融監管沒有跟上金融創新的速度，美聯儲沒有想過一個區區5000億的市場有了12%的違約損失，能導致華爾街7000億美金的虧空。就好比中國15年股災，其實也是證監會的監管沒有跟上股市創新，用老思維監管沒有適應高杠桿股市的新時代導致的。 還有一個疑問是，上面這一套房貸-MBS-CDO-CDO^n的金融鏈條，每一個人通過衍生品的合同約定，都降低了自己的風險，獲得了更高的收益風險比，但是從整個全國盤子來看，總的盈利就那么多，不管夾了多少層銀行、投行和保險公司，最終收益都來源于房貸的月供，中間夾雜的分食鏈條越多，收益越稀薄，為什么會出現所有人都受益的情況出現，這不符合經濟學常識啊。 原因只有一個，房價一直在漲，如果房價靜止不動，那么收益是均衡的，有人獲得了超額的收益風險比，就必定有人獲得了超差的收益風險比，你的高收益低風險一定是建立在他人的高風險低收益身上的，如果人人都平等風險收益條款，那么整個鏈條就不可能存在。但是如果房價在漲，那么簽署人人權責平等的條件，就有可能實現這一個鏈條。 我舉個簡單的例子，中國百姓以5%的利率存進銀行做理財，銀行以9%的利率放給投行，投行以15%的利率放給地產商，地產商運作了一個樓盤賣給了購房者，地產商本金收益率達到25%，還掉自己的貸款15%還憑空掙了10%。皆大歡喜，所有人都賺錢了，大家都很高興。 那么是不是購房者是傻帽呢，所有人的盈利都是他來支付的，不是，購房者以5%的利率借了房貸，假設房子平均年漲幅8%，購房者也發財了，于是再度皆大歡喜。 這里面到底誰的利益受損了？沒有受損者，每個人都賺了大錢，只要房價一直在漲，整個經濟就會欣欣向榮，這個鏈條在不斷的運轉，每個人都覺得自己賺了大錢，是有錢人，可以隨意消費。這非常類似于股市上漲的時候，所有人都在賺錢，沒有任何一個人虧錢，大家的財富都增加了，每個人都憑空得到了一筆錢。一直到崩盤那一天，進入清算日，超額的不合理利潤，全部在崩盤期間吐出去。 4、中國地產怎樣才會崩盤 這就是2007美國次貸危機導致美國房地產崩盤然后連鎖反應導致美國金融崩盤的全過程，根據上文，我們可以總結出一些東西，對于中國地產崩盤的預測有所幫助。 首先，美國除了正經房貸之外，還是有次級貸這種東西的，20%的首付，貸款人有正經工作和穩定月收入稱之為優質貸款。5%首付甚至零首付，沒有正經工作，月收入不穩定的貸款，稱之為次級貸款，次級貸款風險更大但是利率更高，由于次級貸款的存在，很多不合格的人也買到了房子，有的投機者甚至零首付買了四五套甚至更多，因為美國是市場經濟，不存在限購限貸。 那么看看中國，中國目前首套房是3成首付，二套是5成，后續更高，按照美國銀行的標準，這類貸款，是AAA級評分，可靠度和國債等同，違約概率極低而且即便違約，銀行也不會虧錢，因為首付太高，收了房子賣掉就是。在中國只有首付貸這種東西是高風險的，他會讓購房者的杠桿突然加大，等同于美國的次級貸款，如果購房者的首付全是借來的，那和美國的零首付沒有任何區別，一旦有風吹草動，這類貸款就直接崩潰了。 中國的首付貸是個黑市，數據查不到，官方都沒有數據何況我，但是可以肯定的是，由于無法見光，露頭就被監管打，所以規模不會很大，所以占據房地產市場的份額應該很小。 然后，美國是市場經濟，土地私有，政府不管，如果不是最后導致了美國經濟的崩潰，你房產價格就是跌到0政府都不會插手的，誰敢救市國會直接噴死你浪費納稅人的錢然后彈劾你下臺。中國市場是政府坐莊，土地國有，土地和房產價格下跌對政府而言不僅僅是影響經濟的問題，還對切身利益造成了巨大的損失。 美國房地產是沒爹娘的孩子，但是他擁有幾十年連續上漲的慣性，那么這個慣性支撐他什么時候才崩潰呢？房貸違約率5%的時候，市場健康，違約率8%的時候，市場健康，違約率10%的時候，市場居然依舊健康！崩盤的臨界點，是違約率12%。 違約率10%是什么概念，就是你身邊的親戚同學和同事，10個人里面，就有一個因為還不起房貸導致銀行沒收了他的房子來拍賣，這種情況下，美國市場還拖了2個月才崩盤，如果是中國呢，政府插手救市呢？怎么樣才會崩盤。 物理學告訴我們，一個動量非常大的物體，如果要逆轉原有的趨勢，那么會經過非常激烈的抵抗，越龐大的物體調頭耗時越長，在美國，首個做空房地產的對沖基金經理M，在2005年就認為房貸市場會崩盤，買入的大量的空頭頭寸CDS，違約率上升到5%的時候他認為崩盤時間已經到了，沒崩，到10%的時候還是沒崩，但是他的對沖基金已經快崩盤了。2年過去，他的虧損非常巨大，巨大的虧損耗盡了他的流動資金，投資者撤資導致他的基金瀕臨清盤邊緣。雖然他最終大幅度獲利了，成為了投資界的傳奇，但是他本人在這2年里非常煎熬，自身精神多次瀕臨崩潰，反復的質疑自己是不是看錯了，美國房價會不會永遠上漲。 在這個多空賭局上，和空頭對賭的人是美國所有的大銀行、投行和保險公司，以及美國政府。空頭是渺小的，多頭是強大無比的，你永遠無法知道你的對手會做出什么事情來干涉市場。 財政部長亨利保爾森和美聯儲主席伯南克有一段對話，注意，以下對話不是段子和笑話，是真實存在的歷史對話。 保爾森：“前幾天我去見格林斯潘了，問了他關于解決房價崩潰的方法。” 伯南克：“什么方法？” 保爾森：“最有效的方法，就是國家直接把違約的房子買下來，然后一把火燒掉。” 伯南克：“……” 那么如果2007年美國房價崩盤，是中國政府在救市，政府會做出什么舉動來呢，我們來假設猜想一下： 1）房價暴跌的區域停止供地，立法禁止居民私有土地進入房地產市場，私人持有的土地屬性只能是農業生產用地，不允許建房，如果要轉化屬性為住宅用地，需要住建部批準。禁止開發商下調開盤價格，如果隨意下調，將會取消預售證。 2）對雷曼兄弟、貝爾斯登、華盛頓互助銀行等公司進行債轉股，不允許債權人逼債，債務轉化為股票，解決企業困境，維護經濟穩定。 3）號召外國偷渡進城務工農民工們買房，號召移民買房，買房送綠卡，給上戶口。 暫時只想到這么多，這都是非常可能實行的，如果逼急了眼，會出臺什么腦洞大開的政策都是無法預料的，就好像08年全世界經濟學家都預測美國經濟肯定完蛋了，誰也不敢想資產負債表只有一萬億美元的美聯儲居然敢直接發放7000億美元新增貸款來給華爾街輸血，但是后來美國政府就是這么做了。 那么中國地產崩盤的時候，政府會出臺什么政策，你想得到嗎？只要穩住價格5年，按每年通脹5%來計算，25%的泡沫就被擠出去了，原來高的不合理的價格說不定就合理了，出臺政策的可能性太多了。 所以，我們可以認為，以美國政府對土地的掌控力度，和如此之低的首付，按照地產強大的上漲慣性，違約率高達12%的時候地產價格才最終崩盤，那么以中國土地國有化的掌控力度，我可以認為，中國地產的房貸違約率至少要達到12%，地產價格才可能崩盤。 故，我此前多次發文說中國地產會在強大的調控面前橫盤3~5年才會開啟下一波上漲，我不認為這幾年房價會漲，但是從來不敢說地產價格會下跌太深，因為政府的存在，讓看空是非常危險的行為，所以我在評論區里回復的時候認為在這3~5年的大橫盤時間里，投資房就算了，可以等等再買，如果是剛需房，建議夠錢就買，因為你要住，拖不起。
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發表于 2018-9-5 17:27:34
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