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深圳的房?jī)r(jià)收入比是35.9，一對(duì)夫妻不吃不喝三十多年，可以勉強(qiáng)買一套。
2018年深圳的可支配收入是 57543元，如果按6萬(wàn)來(lái)算，兩人三十年可以賺360萬(wàn)，只夠一套60平的微小戶型。
房?jī)r(jià)這么高，為什么大家還在拼命買房？
大家會(huì)覺(jué)得上圖是哪個(gè)城市？
據(jù)我們?cè)谌珖?guó)的考察，上圖幾乎可以代表中國(guó)的每一個(gè)城市。
直到今天的2019，各個(gè)城市還在密密麻麻的“種房子”。走到哪，哪都是一片鋼筋水泥。
房子這么多，為什么大家還在拼命買房？
兩家三代人，撐起了價(jià)格
我們?cè)诟鱾�(gè)城市的考察路途中，喜歡和滴滴司機(jī)聊聊房子。
在采訪了超過(guò)一百位滴滴司機(jī)后，我們發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地買房的原因，相差無(wú)幾。
許多地方的婚姻觀絕不允許城市無(wú)房，矢志不渝的夫妻為了愛(ài)情掏空家底。
孩子的教育是天大的事情，沒(méi)有學(xué)區(qū)的娃兒讓父母怎甘愿意。
中國(guó)的投資渠道屈指可數(shù)，唯有房產(chǎn)不負(fù)我來(lái)不負(fù)卿。
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雙方父母千辛萬(wàn)苦湊足首付，夫妻二人如牛負(fù)重每月供房。這是中國(guó)千萬(wàn)個(gè)家庭的真實(shí)寫照，也是中國(guó)的房?jī)r(jià)根本不談收入比的原因。
與中國(guó)的房子匹配的是，代際儲(chǔ)蓄和代際收入。
掏空了上一代，透支了這一代，投資了下一代。無(wú)數(shù)中國(guó)人愿意，或者說(shuō)是十分愿意，拿一平方幾萬(wàn)的高額成本，換來(lái)房子的一系列附加值。
城市的配套設(shè)施、就業(yè)機(jī)會(huì)，婚姻的幸福美滿、家庭和諧，孩子的教育資源、生長(zhǎng)環(huán)境，代際的投資傳承、財(cái)富保值，中國(guó)的城市化趨勢(shì)和價(jià)值觀思想牢牢把這些附加值綁在商品房之上，令無(wú)數(shù)子民趨之若鶩。
一家又一家的購(gòu)買意愿，撐起了這片高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)。
今天，房?jī)r(jià)這么高，橫盤這么久，但民眾的意愿，從未消退。
一年兩千萬(wàn)，撐起了數(shù)量
美國(guó)，所有都會(huì)區(qū)人口占比83.7%（2010年），全國(guó)城鎮(zhèn)化率已在2000年時(shí)穩(wěn)定在80%以上。
日本，東京、大阪、名古屋三大都市圈人口占比69.4%（2010年），全國(guó)城鎮(zhèn)化率93.9%（2016年）。
英國(guó)，倫敦都市圈人口占比39.6%（2016年），全國(guó)城鎮(zhèn)化率為82.8%（2016年）。
而中國(guó)，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝和長(zhǎng)江中游五大城市群人口加起來(lái)為38.8%（2016年），全國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%（2018年末）。
相比于發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)論是強(qiáng)力城市群對(duì)人口的集中程度，還是全國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的完成情況，中國(guó)都還有巨大的發(fā)展空間。
按照恒大研究院對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化率的預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，中國(guó)還將增加2億城鎮(zhèn)人口，每年大約2千萬(wàn)。
那么，其實(shí)我們?cè)诔鞘兄锌吹降哪敲炊嘈陆ㄐ^(qū)和新開(kāi)樓盤，很大一部分都是給這兩億人口準(zhǔn)備的。
看著水泥一片空空如也，實(shí)則需求一堆蠢蠢欲動(dòng)。
這可能就是開(kāi)發(fā)商為什么敢捂盤的原因之一，他們知道自己的房子，遲早會(huì)被大家往城里走的真切需求所填滿。
或許在你的身邊，就有不少?gòu)牡湍芗?jí)地區(qū)往高能級(jí)地區(qū)躍遷，鉚足了勁憋首付想在城市扎根的年輕人。
那么中國(guó)一共有多少房子呢？按經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的說(shuō)法，這是一個(gè)謎。
因?yàn)樽〗ú块T并沒(méi)有一份各城市住房存量的權(quán)威數(shù)據(jù)，中國(guó)至今也沒(méi)有一次真正詳細(xì)的住房普查。
我們姑且從竣工面積來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998-2017年竣工商品住宅合計(jì)103億平，占當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的39%。
那么城鎮(zhèn)住宅總共大約有257.5億平，按當(dāng)年數(shù)據(jù)人均36.6平方米（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查）來(lái)算，城里的房子剛好夠7億人住。
如果按城鎮(zhèn)化率59.58%來(lái)看，13.9億人中的8.3億需要住房子。那就還有1.3億的城市人員，住不上城里的房子。
從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，也的確大概是這么個(gè)狀況。
當(dāng)然，這只是初步的一個(gè)估算，如果要得出可靠結(jié)論還要太多太多情況需要討論，比如許多三四線城市存量明顯超標(biāo)，比如一線城市人均住房明顯達(dá)不到36.6等等。
畢竟，中國(guó)究竟有多少房子，是個(gè)謎。
今天，房子這么多，到處蓋蓋蓋，可人民的城市化浪潮，更加洶涌。
說(shuō)來(lái)說(shuō)去，到底是哪些人還在買房
1.進(jìn)城剛需
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》數(shù)據(jù)，中國(guó)截至到去年底的套戶比是1.13，也就是每1個(gè)家庭，有1.13套房子。
的確，這是個(gè)人人都有一套房的時(shí)代，要說(shuō)誰(shuí)連房子都沒(méi)得住，那肯定說(shuō)不過(guò)去。
但是，時(shí)至今日，中國(guó)還有大量的筒子樓、家屬院、單位房、安置房，棚戶房，和占比最多的自建房。若把這些都算在套戶比里，人人在城里都有套宜居的房，肯定是滿足不了的。
那么，無(wú)論是棚戶改造進(jìn)樓房，家屬院老舊換現(xiàn)代房，農(nóng)村自建房搬至城市商品房，還是從三四線城市遷居一二線扎根落戶買房，都是不折不扣的剛需。
盡管有房的人越來(lái)越多，但中國(guó)6成城鎮(zhèn)化率的切實(shí)數(shù)據(jù)告訴我們，大量在城市務(wù)工的勞動(dòng)者們，在當(dāng)?shù)厥菦](méi)有，并且需要一套房子的。
他們，仍然是現(xiàn)在的買房主力軍，尤其，是新一線城市和二線城市。
2.改善置換
據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)，這十年來(lái)，還有一種需求在不斷提升，那就是改善。
10年來(lái)，家庭的第二套住房比例和三套及以上住房比例，都在不斷增加。大家都在拋掉不體面的，換成體面的。
在越來(lái)越多的人擁有房產(chǎn)的時(shí)候，對(duì)比和要求也就隨之產(chǎn)生。當(dāng)大家都住在家屬院里的時(shí)候可能還沒(méi)啥感覺(jué)，但當(dāng)好房子越來(lái)越多的時(shí)候，需求就來(lái)了。
根據(jù)人口普查統(tǒng)計(jì)的家庭戶人均使用住房面積分布，中國(guó)城鎮(zhèn)住房有個(gè)很符合我們特色的現(xiàn)象，就是最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶僅擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%或更多的住房。
那6%面積的家庭交到40%面積家庭的朋友時(shí)，又何嘗不想買個(gè)大房子？
住在老破小天天為找車位發(fā)愁的人，看到了人車分流的新產(chǎn)品，又何嘗不想住進(jìn)去？
二胎慢慢長(zhǎng)大，兒童房漸漸有些擁擠，父母又怎么會(huì)不想給小孩一個(gè)寬闊的成長(zhǎng)環(huán)境？
不是人人都有錢置換，但至少大部分人，是有置換這個(gè)需求的。
3.投資保值
老百姓開(kāi)始談投資，其實(shí)是近十年才有的現(xiàn)象。
隨著大家的荷包慢慢充實(shí)，一些閑錢也不知道何處安放。
證券市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融這些并非所有人都玩得轉(zhuǎn)，看到親戚朋友虧多賺少的時(shí)候，難免會(huì)望而卻步。
百姓們寧愿用經(jīng)驗(yàn)主義，把資金放在經(jīng)歷過(guò)兩輪暴漲的不動(dòng)產(chǎn)。
盡管現(xiàn)在來(lái)看，短線炒房基本是不可能了，即便是短期有漲勢(shì)，各種交易成本也會(huì)讓你入不敷出。蘇州5月冒頭被按，西安6月風(fēng)起被壓，資產(chǎn)短期升值，如同黃粱一夢(mèng)。
但從長(zhǎng)線來(lái)看，好地段的房子依舊是稀缺且有價(jià)值的產(chǎn)品。目前的市場(chǎng)情緒相信它至少是一種保值品，在抵御通脹和代際財(cái)富傳遞等方面，頗有效用。
而且購(gòu)買一處可以出租的房產(chǎn)，也不會(huì)形成市場(chǎng)資源的浪費(fèi)。
結(jié)
《資本論》中有句老話：商品的價(jià)格會(huì)在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)中回歸價(jià)值。
現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，顯然是超出其應(yīng)有價(jià)值的，遲早要回歸。
但仔細(xì)想想，所謂價(jià)值，也是一個(gè)很虛無(wú)縹緲的東西。
當(dāng)全人類都?xì)绲臅r(shí)候，任何事物對(duì)人來(lái)說(shuō)，是不是就沒(méi)有價(jià)值了？所以價(jià)值，是基于人的想法的。
那么，當(dāng)人們改變不了有房結(jié)婚的社會(huì)習(xí)俗，當(dāng)人們都看重下一代的教育，當(dāng)人們都想在大城市工作，當(dāng)人們?cè)敢獬袚?dān)這么高的入場(chǎng)成本的時(shí)候，房產(chǎn)就是有價(jià)值的。而房?jī)r(jià)，也是其價(jià)值的體現(xiàn)。
現(xiàn)在喊人上車，仍然是一句良勸。 大胡子說(shuō)房
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發(fā)表于 2019-7-9 16:26:33
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